Zillow Zestimate 准确率表格的统计口径
结论一："带有 Zestimates 估价的房屋"统计的是当前口径（在售 On-market 或不在售 Off-market）下有估价的房子数量，不是亚特兰大全部房子。你截图里的 52.0千 很可能是在售口径。
结论二：Zillow 判断准不准的办法，是拿房子最终的成交价去对成交日当天或前一天公布的 Zestimate，算出误差后再做统计。
⚠ 重点：这一行的数字不能连起来读
52.0千 = 52,000 套房子（英文原文是 "52.0K"），而亚特兰大都市区实际有约 257 万套住房[6]。52.0千 只占其中约 2%。
这一行 5 个数字的地区和市场状态（在售或不在售）都相同，但并不是对同一批房子算出来的：
| 列 | 算的是哪批房子 |
|---|---|
| 带有 Zestimates 估价的房屋（52.0千） | 这一档里所有有估价的房子（房屋数量） |
| 中位数误差、售价 5% / 10% / 20% 以内 | 只算其中已经成交、有成交价可以对比的那部分（准确率） |
所以 52,000 不是这几个百分比的分母。百分比是按多少笔成交算的，Zillow 没有公布。
为什么说放在同一行会误导人：
| 问题 | 为什么误导 |
|---|---|
| 两种数字混在一行 | 四个准确率数字是按成交交易算的，52.0千 是房子数量。读者会以为 52.0千 就是这些百分比的样本量，其实不是 |
| 真正的样本量没给 | 百分比是按多少笔成交算的，没有公布。样本量是看准确率时最该知道的数字 |
| 悬浮提示不完整 | 提示只写"可以自信生成估价的房屋数量"，没说这只是当前那一档的数量，容易被读成整个地区的覆盖量 |
| 口径和时间在截图里看不到 | 在售/不在售的切换开关在表格上方，不在截图里。统计时间段 Zillow 没有说明，网上也没查到 |
我的推测：Zillow 想用这一列表达"这个地区的估价有多大的数据基础"，而不是"准确率是按多少样本算的"。Zillow 没有对此做过说明，这只是推测。
1. 表格各列的含义
误差列和三个"以内"列都是按成交交易算的，房屋数那一列是按当前口径下的房子数算的。
| 列 | 口径 | 亚特兰大 | 依据 |
|---|---|---|---|
| 中位数误差 | 每笔成交算一个误差 |Zestimate − 成交价| ÷ 成交价，再取中位数。一半房子误差比它小，一半比它大 | 2.97% | [2][4]"Median error … half of homes land inside that … and half miss by more."（[4]） |
| 带有 Zestimates 估价的房屋 | 在当前口径（在售或不在售）下有 Zestimate 的房屋数 | 52.0千 | Zillow 的悬浮提示；数量级的推断见第 3 节 |
| 售价的 5% / 10% / 20% 以内 | 估价和成交价相差在 X% 以内的交易占比 | 67.42% / 87.97% / 97.41% | [2]"This is the percentage of transactions for which the Zestimate was within 5% of the transaction price." |
2. Zillow 怎么知道自己准不准
用成交价对答案。考核时只用成交前的估价，不让它提前知道成交价。
| 机制 | 说明 | 原话 |
|---|---|---|
| 拿成交价对答案 | 用成交日当天或前一天公布的估价和最终成交价比 | "The Zestimate's accuracy is computed by comparing the final sale price to the Zestimate that was published on or just prior to the sale date."（[2]） |
| 不能偷看未来 | 历史估价只用当时已知的信息，考核结果不会被成交价反向污染 | "we never allow future information to influence a historical Zestimate … Historical Zestimates only use information known prior to the date of that Zestimate."（[2]，[1] 也有类似表述） |
| 剔除非正常交易 | 法拍、部分产权转让、亲属之间的交易不计入 | "…where the sale isn't for partial ownership of the property or between family members … foreclosure resale transactions … the Zestimate does not incorporate data about these sales."（[1]） |
| 在售和不在售分开统计 | 在售房子的估价能用到挂牌价，误差小很多 | "You can view detailed accuracy statistics for on-market and off-market homes by region below."（[1]） "the nationwide median error rate is 1.76% for on-market homes and 7.22% for off-market homes"（[4]，引用的是 Zillow 2026-06-02 的数据） |
| 数据不够就不出估价 | 达不到准确率标准的房子不给 Zestimate | "If your home does not have a Zestimate, it is typically because we do not yet have sufficient reliable data to generate an estimate that meets our accuracy standards."（[1]） |
3. 52.0千 为什么不是"亚特兰大全部能估价的房子"
同一个地区，不在售口径下的房屋数是存量级的，在售口径下只有挂牌量级。52.0千 符合在售口径的量级。
| 案例 | 不在售（Off-market） | 在售（On-market） | 来源 |
|---|---|---|---|
| Buncombe County, NC（Asheville）房屋数 | 84.9千 | 1.8千 | [5] |
| 同上 · 中位数误差 | 10.8% | 2.1% | [5] |
| 同上 · 售价 5% 以内 | 27.8% | 82.1% | [5] |
| 亚特兰大（你的截图） | 2.97% 误差、67.42% 在 5% 以内、52.0千 套房屋。这组数接近在售口径的水平。亚特兰大都市区有约 257 万套住房，其中包括出租公寓，而大型公寓楼的单元一般不会每套都有 Zestimate，所以能估价的房子会少一些，但仍是百万级。52.0千 只占约 2%，更像是同期在售的房源 | 截图；[6] | |
更正上一版回答：我之前说这一列是"成交的考核样本"。看了 Buncombe 的数据以后，更准确的说法是：这一列是当前口径下有估价的房屋数。不在售口径下它接近覆盖量，在售口径下它接近挂牌量。误差和三个"以内"百分比，则只能用其中已经成交的那部分交易来算。"亚特兰大是在售口径"这一条是推断，请在页面上确认 On-market / Off-market 切换当前选的是哪个。
4. 解读时要注意的偏差
表格上的准确率比你日常浏览时感受到的要乐观。
| 点 | 影响 | 原话 |
|---|---|---|
| 在售口径用的是最后一刻的估价 | 那时候估价已经吸收了挂牌价和市场反应。你平时浏览时看到的估价，误差会更大 | "when you look at a house for sale online, you're probably not looking at the final Zestimate so the difference … will be higher than the differences used to calculate the median error"（[3]） |
| 自住房主看到的通常是不在售口径 | 想知道自家房子值多少时，看到的是误差更大的那个数 | "If you're a homeowner looking up your own house … you're looking at the off-market number."（[4]） |
| 只有卖掉的房子能验证 | 没成交的房子没有标准答案，它们的准确率是用成交房子的表现去推断的 | 由第 2 节的考核方法推出 |
| 数据少的地区误差大 | 成交少、数据不全的地区准确率差 | "The amount of data we have for your home and homes in your area directly affects the Zestimate's accuracy"（[1]） |
来源
- Zillow 官方 · What is a Zestimate?
https://www.zillow.com/zestimate/
模型说明、数据不够不出估价、法拍不计入、在售/不在售分开统计 - Trulia（Zillow 旗下）· Zestimate
https://www.trulia.com/zestimate/
考核方法原话（"on or just prior to the sale date"）、"Within X%" 的定义 - Forbes · John Wake, "New Zillow Zestimate Accuracy"（2019-06-30）
https://www.forbes.com/sites/johnwake/2019/06/30/new-zillow-zestimate-accuracy/
浏览时看到的估价误差比统计值大 - Nail & Key · "Zestimate Accuracy: How Far Off Is Zillow, Really?"
https://nailandkey.com/blog/whats-zestimate-accurate
引用了 Zillow 2026-06-02 的全美数据：在售 1.76%，不在售 7.22% - Freestone Properties · "Are Zillow Zestimates Accurate?"
https://www.freestoneproperties.com/blog/truth-zillow-zestimates/
Buncombe County 的在售/不在售对照数据 - Census Reporter · Atlanta-Sandy Springs-Roswell, GA Metro Area（美国人口普查局 ACS 2024 1 年期数据）
http://censusreporter.org/profiles/31000US12060-atlanta-sandy-springs-roswell-ga-metro-area/
原文："2,573,295 … Number of housing units"